Czy możliwe jest zasiedzenie dzierżawionej ziemi?

Dzierżawa gruntu to często wygodne rozwiązanie dla wielu osób. Nie każdy chce lub może być rolnikiem i uprawiać odpowiednio należącą do niego ziemię. W różnych okolicznościach stajemy się właścicielami gruntów, często brak wiedzy i możliwości powoduje, że wcale nie zajmiemy się jej uprawą. Oddanie gruntu w dzierżawę jest więc nieraz dobrym pomysłem dla obu stron – właściciela i dzierżawcy. Ten drugi bowiem, za odpowiednią (ale zazwyczaj sensowną) opłatą może korzystać z ziemi, pobierając także dotacje i czerpiąc z plonów. Warto jednak wziąć pod uwagę ewentualne ryzyko, że uprawiający grunt może starać się o jego zasiedzenie. W jakich okolicznościach jest to możliwe? Na co zwrócić uwagę w tym kontekście?

Posiadacz samoistny

Przede wszystkim, aby móc w ogóle rozważać zasiedzenie, władanie ziemią przez jej użytkownika musi nosić cechy posiadania samoistnego. Co to oznacza? Aby znaleźć odpowiedź na to pytanie, trzeba sięgnąć do Kodeksu cywilnego. Jego art. 336 określa, że posiadaczem samoistnym nieruchomości jest osoba, która włada nią faktycznie jak właściciel. Takie zachowanie charakteryzuje się decydowaniem o nieruchomości, ponoszeniem opłat z nią związanych, ale także korzyści, przebywaniem na niej, pielęgnowaniem, doglądaniem. Posiadacz zachowuje się jak właściciel. Jest to widoczne dla wszystkich wokół.
Jeżeli jednak oddajemy naszą działkę w dzierżawę – a dodatkowo mamy dowody na ten fakt – wykluczamy aspekt posiadania samoistnego. Dzierżawienie jest bowiem posiadaniem zależnym, które zaprzecza posiadaniu samoistnemu. Potwierdza to art. 337 Kodeksu cywilnego: „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne”. A zatem, jak widać, podpisanie umowy dzierżawy zabezpiecza właściciela gruntu przed utraceniem go z powodu zasiedzenia przez dzierżawcę. Warto jednak pamiętać, że ten stosunek umowny powinien być możliwy do udowodnienia – a zatem najlepiej zawarty na piśmie.

Zobacz też: https://www.prawo-cywilne.info/dzierzawa-gruntu-a-zasiedzenie-360-c.html

Czas konieczny do zasiedzenia gruntu

Warto wspomnieć, że oprócz posiadania samoistnego (które wyklucza ważna i trwająca umowa dzierżawy) konieczny jest to ustalenia zasiedzenia odpowiedni upływ czasu. W przypadku posiadania w tak zwanej dobrej wierze musi minąć 20 lat nieprzerwanego posiadania. Zwykle jednak posiadacz działa w złej wierze, co powoduje wydłużenie tego okresu do lat 30. Gdy minie ten czas, dopiero wówczas można wystąpić do sądu z powództwem o zasiedzenie gruntu.
Może być jednak tak, że okres posiadania niejako „przechodzi” – np. gdy posiadaczami byli rodzice, a później nieprzerwanie ich dzieci. Niekoniecznie dotyczy to uprawy ziemi rolnej, ale warto mieć na uwadze ten aspekt.

Zobacz też: https://www.prawo-cywilne.info/zasiedzenie_w_dobrej_i_zlej_wierze-50-c.html

Ważna umowa dzierżawy

Jak już wspomniano, posiadanie ważnej umowy lub innego dowodu na piśmie wyklucza zasadniczo możliwość posiadania samoistnego. Niestety nieraz zdarza się, że strony łączy wyłącznie umowa ustna czy nawet dorozumiana. W takich sytuacjach użytkownik gruntu czasami nie waha się przed sądem udowadniać, że w istocie jest posiadaczem samoistnym od wielu lat. Może to spowodować w niektórych sytuacjach – gdy mamy słowo przeciwko słowu – jednak orzeczenie zasiedzenia. Dlatego tak ważne jest udokumentowanie dzierżawy, czyli posiadania zależnego.
Należy wspomnieć, że moc dowodową będzie miało już samo podpisane oświadczenie dzierżawcy, że ma w dzierżawie dany grunt. Oczywiście warto zadbać o wszystkie elementy takiego pisma, by było skuteczne w razie sporo sądowego.

https://www.prawo-cywilne.info/